一(yi)、批復

根(gen)據江蘇(su)省農墾(ken)集團有(you)限公司第三(san)屆董事(shi)會第125次會議決議通過的《江蘇省農墾物業管理有限公司部分國有股權轉讓暨改革方案》。

二、評估機構(gou)選聘方式

直接(jie)委(wei)托

三(san)、評估機構

機(ji)構名稱(cheng)：中聯資產評(ping)估集團有限公司

 辦公(gong)地址：北京(jing)市西城(cheng)區復興(xing)門內大街28號凱晨世貿中心東座F4層939室

法定代(dai)表人：胡(hu)智

批準文號：京(jing)財資(zi)評備[2021]0085號

資產評估范圍：從事各類單項(xiang)(xiang)資產(chan)評(ping)估(gu)(gu)、企業整(zheng)體資產(chan)評(ping)估(gu)(gu)、市場所需的其他資產(chan)評(ping)估(gu)(gu)或(huo)者項(xiang)(xiang)目(mu)評(ping)估(gu)(gu)；證券、期貨相關評(ping)估(gu)(gu)業務。（依法須經批準(zhun)的項(xiang)(xiang)目(mu)，經相關部(bu)門(men)批準(zhun)后方可開展(zhan)經營活動(dong)）

四(si)、評(ping)估師資質

1.胡雪瑩(ying)    32210184

2.魏龍      32190132

五、評估程序履(lv)行(xing)情況

（一）評估準備階(jie)段

1、2021年8月上旬，委托人召集本項目各中介協調會，有關各方就本次評估的目的、評估基準日、評估范圍等問題協商一致，并制訂出本次資產評估工作計劃。

2、配合企業進(jin)(jin)行(xing)資(zi)(zi)產清查(cha)、填報資(zi)(zi)產評估(gu)(gu)申(shen)(shen)報明細表等工(gong)作。評估(gu)(gu)項(xiang)目組人員對委(wei)估(gu)(gu)資(zi)(zi)產進(jin)(jin)行(xing)了詳細了解，布置資(zi)(zi)產評估(gu)(gu)工(gong)作，協助企業進(jin)(jin)行(xing)委(wei)估(gu)(gu)資(zi)(zi)產申(shen)(shen)報工(gong)作，收(shou)集(ji)資(zi)(zi)產評估(gu)(gu)所(suo)需文件資(zi)(zi)料。

（二）現場評估階段(duan)

項目組(zu)現(xian)場評估階段(duan)的時間(jian)為(wei)2021年8月5日至2021年8月16日。主要工作如下：

1、聽取委托人和被評(ping)估單位有關人員介紹企(qi)(qi)業總(zong)體(ti)情況和委估資產的歷(li)史及現狀(zhuang)，了(le)解企(qi)(qi)業的財務制(zhi)度、經營狀(zhuang)況、固定資產技術狀(zhuang)態等情況。

2、對(dui)企(qi)業(ye)提供的資產清查評估申報明細表進行(xing)審(shen)核、鑒別(bie)，并與企(qi)業(ye)有關財務記錄數據(ju)進行(xing)核對(dui)，對(dui)發現的問題(ti)協同(tong)企(qi)業(ye)做(zuo)出調整。

3、根據(ju)資(zi)產(chan)評估申(shen)報明細表，對(dui)固定資(zi)產(chan)進行(xing)了抽(chou)查核(he)實(shi)。

4、查(cha)閱(yue)收(shou)集委估資(zi)產的產權證明(ming)文件。

5、根據委估(gu)資產的實際狀況和(he)特(te)點，確定各(ge)類(lei)資產的具體(ti)評估(gu)方法。

6、對主(zhu)要設備，查閱(yue)了購置合同及技術(shu)資(zi)料(liao)；對通(tong)用設備，主(zhu)要通(tong)過(guo)市(shi)場調研和查詢有關(guan)資(zi)料(liao)，收集價格資(zi)料(liao)。

7、對企(qi)業提供的(de)權屬資料進行(xing)查驗，對企(qi)業提供的(de)未來(lai)年度收益的(de)預測進行(xing)核(he)實。

8、對評(ping)估(gu)范圍(wei)內的(de)資產(chan)及負債，在(zai)核實(shi)的(de)基礎上做出初步評(ping)估(gu)測算。

（三）評估(gu)匯總階(jie)段

2021年8月17日(ri)至8月27日(ri)對各類資產(chan)評(ping)(ping)估(gu)及負債審核的初步(bu)結果(guo)進行分析匯總，對評(ping)(ping)估(gu)結果(guo)進行必要的調整、修改(gai)和完善。

（四）提交(jiao)報告(gao)階(jie)段

在上述工作基礎上，起草(cao)資(zi)產(chan)評估(gu)報告(gao)(gao)，與(yu)委托人就評估(gu)結果交換意見，在全面考(kao)慮(lv)有關意見后，按評估(gu)機(ji)構內(nei)部資(zi)產(chan)評估(gu)報告(gao)(gao)三審制度和程序對(dui)報告(gao)(gao)進行(xing)反復修(xiu)改(gai)、校正，最后出具正式資(zi)產(chan)評估(gu)報告(gao)(gao)。

本階段的工作(zuo)時間(jian)為2021年8月27日至9月16日。

六、評估(gu)報告摘要

（一(yi)）評估(gu)目的是根據《江蘇省農墾集團有限公司第(di)三屆董事會第(di)125次會議決議》就江蘇省農(nong)墾物(wu)業管理(li)有(you)限公司(si)擬進行(xing)混合所有(you)制改革(ge)，分公司(si)不參與(yu)本次改革(ge)改制，為此需進行(xing)資產評估，為委托人相關經濟行(xing)為提供價值參考。

（二）評估對(dui)象是剔除(chu)分(fen)公司(si)資產及負債后(hou)的(de)江蘇省(sheng)農墾(ken)物業管理(li)有限公司(si)股(gu)東全部權益。

（三）評估范圍為(wei)剔除分公司資產及負(fu)債后的江蘇(su)省(sheng)農墾物業管理有限公(gong)司(si)在基(ji)準日的全部資產及相(xiang)關負債。

七、特別事項說明

在評(ping)估過程(cheng)中(zhong)已發現可(ke)能影(ying)響(xiang)評(ping)估結論(lun)，但(dan)非評(ping)估專業人員執(zhi)業水平和能力所能評(ping)定估算的有關事項：

（一）產權瑕疵事項

此次評估未(wei)發(fa)現(xian)產權(quan)瑕疵事項。

（二）未決事項、法(fa)律糾(jiu)紛等不確定(ding)因(yin)素

2021年(nian)(nian)6月(yue)9日(ri)，江(jiang)蘇(su)(su)(su)省(sheng)南京市(shi)鼓樓區(qu)人民(min)法院出具(ju)《民(min)事(shi)判(pan)(pan)(pan)(pan)(pan)決(jue)(jue)(jue)書》（（2021）蘇(su)(su)(su)0106民(min)初2813號），對(dui)原(yuan)告(gao)彭素(su)(su)(su)芹(qin)(qin)(qin)與被(bei)(bei)告(gao)江(jiang)蘇(su)(su)(su)省(sheng)農(nong)墾(ken)物業(ye)(ye)管(guan)理(li)有(you)限(xian)公司(si)勞動爭議糾紛一(yi)案做出判(pan)(pan)(pan)(pan)(pan)決(jue)(jue)(jue)，一(yi)審(shen)認為：一(yi)、原(yuan)告(gao)彭素(su)(su)(su)芹(qin)(qin)(qin)與被(bei)(bei)告(gao)江(jiang)蘇(su)(su)(su)省(sheng)農(nong)墾(ken)物業(ye)(ye)管(guan)理(li)有(you)限(xian)公司(si)勞動關(guan)系于(yu)2020年(nian)(nian)10月(yue)解除；二、被(bei)(bei)告(gao)江(jiang)蘇(su)(su)(su)省(sheng)農(nong)墾(ken)物業(ye)(ye)管(guan)理(li)有(you)限(xian)公司(si)于(yu)本判(pan)(pan)(pan)(pan)(pan)決(jue)(jue)(jue)生效(xiao)之日(ri)起十(shi)(shi)(shi)日(ri)內(nei)(nei)支(zhi)(zhi)付(fu)原(yuan)告(gao)彭素(su)(su)(su)芹(qin)(qin)(qin)醫療費（含(han)器具(ju)費）2713.58元(yuan)(yuan)、護理(li)費7200元(yuan)(yuan)；三、被(bei)(bei)告(gao)江(jiang)蘇(su)(su)(su)省(sheng)農(nong)墾(ken)物業(ye)(ye)管(guan)理(li)有(you)限(xian)公司(si)于(yu)本判(pan)(pan)(pan)(pan)(pan)決(jue)(jue)(jue)生效(xiao)之日(ri)起十(shi)(shi)(shi)日(ri)內(nei)(nei)支(zhi)(zhi)付(fu)原(yuan)告(gao)彭素(su)(su)(su)芹(qin)(qin)(qin)停(ting)工留薪(xin)期工資25872.76元(yuan)(yuan)；四、被(bei)(bei)告(gao)江(jiang)蘇(su)(su)(su)省(sheng)農(nong)墾(ken)物業(ye)(ye)管(guan)理(li)有(you)限(xian)公司(si)于(yu)本判(pan)(pan)(pan)(pan)(pan)決(jue)(jue)(jue)生效(xiao)之日(ri)起十(shi)(shi)(shi)日(ri)內(nei)(nei)支(zhi)(zhi)付(fu)原(yuan)告(gao)彭素(su)(su)(su)芹(qin)(qin)(qin)2019年(nian)(nian)年(nian)(nian)休假工資1565.76元(yuan)(yuan)；五(wu)、駁回原(yuan)告(gao)彭素(su)(su)(su)芹(qin)(qin)(qin)的(de)其他(ta)訴訟請求(qiu)。原(yuan)告(gao)在判(pan)(pan)(pan)(pan)(pan)決(jue)(jue)(jue)書送(song)達十(shi)(shi)(shi)五(wu)日(ri)內(nei)(nei)提(ti)交了上訴狀，請求(qiu)判(pan)(pan)(pan)(pan)(pan)令（2021）蘇(su)(su)(su)0106民(min)初2813號民(min)事(shi)判(pan)(pan)(pan)(pan)(pan)決(jue)(jue)(jue)書改(gai)判(pan)(pan)(pan)(pan)(pan)。截至(zhi)基(ji)準日(ri)二審(shen)尚未(wei)開(kai)庭。農(nong)墾(ken)物業(ye)(ye)對(dui)一(yi)審(shen)判(pan)(pan)(pan)(pan)(pan)決(jue)(jue)(jue)中的(de)相(xiang)關(guan)費用計入預計負(fu)債(zhai)，本次評估(gu)(gu)按(an)核實后的(de)該事(shi)項預計負(fu)債(zhai)賬面值確定評估(gu)(gu)值，未(wei)考(kao)慮(lv)基(ji)準日(ri)后二審(shen)判(pan)(pan)(pan)(pan)(pan)決(jue)(jue)(jue)對(dui)預計負(fu)債(zhai)可能形成的(de)影響。提(ti)請報告(gao)使用者(zhe)注意。

（三(san)）抵(di)押擔保事項

此次評估未發(fa)現抵(di)押擔(dan)保事項。

（四(si)）重大期后事(shi)項

此(ci)次評估無重大期后事(shi)項。

（五）其(qi)他(ta)需要(yao)說明的事項

1、評(ping)估(gu)(gu)師(shi)(shi)和評(ping)估(gu)(gu)機構(gou)的(de)法(fa)律責任是對本報告(gao)所(suo)述評(ping)估(gu)(gu)目的(de)下的(de)資(zi)產價值(zhi)量做(zuo)出專(zhuan)業判斷，并(bing)不涉及(ji)到評(ping)估(gu)(gu)師(shi)(shi)和評(ping)估(gu)(gu)機構(gou)對該(gai)項評(ping)估(gu)(gu)目的(de)所(suo)對應的(de)經濟行為(wei)(wei)做(zuo)出任何判斷。評(ping)估(gu)(gu)工(gong)作在很大程(cheng)度(du)上，依賴于委(wei)托人及(ji)被評(ping)估(gu)(gu)單位(wei)提(ti)供(gong)的(de)有關資(zi)料。因此(ci)，評(ping)估(gu)(gu)工(gong)作是以委(wei)托人及(ji)被評(ping)估(gu)(gu)單位(wei)提(ti)供(gong)的(de)有關經濟行為(wei)(wei)文(wen)(wen)件(jian)(jian)，有關資(zi)產所(suo)有權(quan)文(wen)(wen)件(jian)(jian)、證件(jian)(jian)及(ji)會計憑證，有關法(fa)律文(wen)(wen)件(jian)(jian)的(de)真實合法(fa)為(wei)(wei)前提(ti)。

2、評估過程中，評估人員觀察所評估設備的外貌，在盡可能的情況下察看了設備的保養情況和使用情況，未進行任何結構和材質測試。在對設(she)備(bei)進行(xing)勘察(cha)(cha)時(shi)，因檢測手(shou)段限(xian)制及部分設(she)備(bei)正(zheng)在運行(xing)等原(yuan)因，主要依賴于評估(gu)人員的(de)外觀(guan)觀(guan)察(cha)(cha)和被評估(gu)單位提(ti)供的(de)近(jin)期檢測資料及向有關操作(zuo)使用人員的(de)詢問情(qing)況等判斷設(she)備(bei)狀況。

3、本次評估范圍及(ji)采(cai)用(yong)的由委托人和(he)被(bei)評估單(dan)位提供(gong)的數據、報表(biao)及(ji)有(you)關(guan)資(zi)料(liao)，委托人和(he)被(bei)評估單(dan)位對其提供(gong)資(zi)料(liao)的真實性、完整(zheng)性負責。

4、評估報告中涉及(ji)的有(you)關權屬證(zheng)明文件及(ji)相關資料由委(wei)托(tuo)人和(he)被(bei)評估單位提供(gong)，委(wei)托(tuo)人和(he)被(bei)評估單位對其真實(shi)性(xing)(xing)、合法(fa)性(xing)(xing)承擔法(fa)律責任。

5、評(ping)(ping)估(gu)(gu)(gu)(gu)機構獲得(de)的被(bei)評(ping)(ping)估(gu)(gu)(gu)(gu)單位盈利(li)預(yu)測(ce)是本(ben)評(ping)(ping)估(gu)(gu)(gu)(gu)報告(gao)收益法的基礎。評(ping)(ping)估(gu)(gu)(gu)(gu)師對該盈利(li)預(yu)測(ce)進行了必要(yao)的調查(cha)、分析(xi)、判斷，經過與被(bei)評(ping)(ping)估(gu)(gu)(gu)(gu)單位及管理(li)層多次討論，被(bei)評(ping)(ping)估(gu)(gu)(gu)(gu)單位進一步(bu)修正(zheng)、完善(shan)后，評(ping)(ping)估(gu)(gu)(gu)(gu)機構采信了被(bei)評(ping)(ping)估(gu)(gu)(gu)(gu)單位盈利(li)預(yu)測(ce)的相關(guan)數據。評(ping)(ping)估(gu)(gu)(gu)(gu)機構對被(bei)評(ping)(ping)估(gu)(gu)(gu)(gu)單位盈利(li)預(yu)測(ce)的利(li)用，不是對評(ping)(ping)估(gu)(gu)(gu)(gu)對象未(wei)來盈利(li)能力的保證。

6、評(ping)估(gu)師執行(xing)資(zi)產評(ping)估(gu)業(ye)務的(de)(de)目的(de)(de)是(shi)對(dui)評(ping)估(gu)對(dui)象(xiang)價值進行(xing)估(gu)算并(bing)發表(biao)專業(ye)意見，并(bing)不(bu)承擔相關當事人(ren)決策的(de)(de)責(ze)任。評(ping)估(gu)結論不(bu)應(ying)當被認為(wei)是(shi)對(dui)評(ping)估(gu)對(dui)象(xiang)可實現價格的(de)(de)保(bao)證(zheng)。

7、在評(ping)估基準日(ri)以后的有效(xiao)期內，如果(guo)資產數(shu)量及作價(jia)標(biao)準發生變化(hua)時，應(ying)按以下原則處理：

（1）當資產數量發生變化時，應根據原評估方法對資產數額進行相應調整；

（2）當資產價格標準發生變化、且對資產評估結果產生明顯影響時，委托人應及時聘請有資格的資產評估機構重新確定評估價值；

（3）對評估基準日后，資產數量、價格標準的變化，委托人在資產實際作價時應給予充分考慮，進行相應調整。

八(ba)、評估結論

基(ji)于被評(ping)估(gu)單(dan)位及(ji)企業管(guan)理層對(dui)未來發(fa)展趨勢的(de)判斷(duan)及(ji)經營規劃，根(gen)據有(you)關法(fa)律法(fa)規和資產評(ping)估(gu)準則，采用資產基(ji)礎法(fa)和收益(yi)法(fa)，按照必要的(de)評(ping)估(gu)程序，對(dui)農墾物業股東全部權益(yi)在評(ping)估(gu)基(ji)準日2021年6月30日的價值進行了評估。得出如下結論：

（一(yi)）資產(chan)基(ji)礎(chu)法評估結論

資(zi)產賬(zhang)面(mian)值2,666.03萬元，評估值2,694.67萬元，評估增值28.64萬元，增值率1.07%。

負債賬面值1,552.44萬元，評估值1,552.44萬元，評估無增減值。

凈資產賬(zhang)面值(zhi)1,113.62萬元，評估值1,142.26萬元，評估增值28.64萬元，增值率2.57%。

各類資(zi)產評估(gu)情況(kuang)見下表：

資產評(ping)估結果匯(hui)總表

評估基準(zhun)日(ri)：2021年6月30日

被評估單位(wei)：江蘇(su)省農(nong)墾(ken)物業管理有限公司                             金額單位：人民幣萬元(yuan)

（二(er)）收益法評估結論

經(jing)實(shi)(shi)施核實(shi)(shi)、實(shi)(shi)地(di)查勘、市場調(diao)查和(he)詢證、評定(ding)估算等評估程序，采用現(xian)金流折現(xian)方法（DCF）對企業股東全部權益價值進行評估。江蘇省農墾物業管理有限公司在評估基準日2021年6月30日的凈資產賬面值為1,113.62萬元，評估后的股東全部權益價值為1,138.07萬元，評估增值24.45萬元，增值率2.20%。

（三）評(ping)估(gu)結果分析及(ji)最終評(ping)估(gu)結論

1、評估結(jie)果的差異分析

本次評估采(cai)用收益(yi)法得出的(de)股(gu)東全部權益(yi)價值為(wei)1,138.07萬元，比資產基礎法測算得出的股東全部權益價值1,142.26萬元低4.19萬元，差異率為0.37%。兩種評估方法差異情況的分析：

1、資(zi)(zi)產基礎法評估是以農墾物業資(zi)(zi)產的(de)成本(ben)重置為價值標(biao)準，反(fan)映(ying)的(de)是資(zi)(zi)產投(tou)入（購建成本(ben)）所耗(hao)費的(de)社會必要(yao)勞動，這種購建成本(ben)通常將隨著國(guo)民經(jing)濟的(de)變化(hua)而(er)變化(hua)；

2、收益法(fa)評估是(shi)(shi)以(yi)資(zi)產的(de)(de)預期收益為價值標準(zhun)，反(fan)映的(de)(de)是(shi)(shi)資(zi)產的(de)(de)經營能力（獲利能力）的(de)(de)大小，這種獲利能力通常將受到宏觀經濟、政府控制(zhi)以(yi)及資(zi)產的(de)(de)有效使用(yong)等(deng)多種因素的(de)(de)影響。

2、評估結果(guo)的選(xuan)取

資(zi)產(chan)(chan)(chan)基礎法(fa)(fa)評估(gu)(gu)是(shi)以資(zi)產(chan)(chan)(chan)的(de)(de)(de)(de)成(cheng)(cheng)本(ben)重置為價值標(biao)準，反映的(de)(de)(de)(de)是(shi)資(zi)產(chan)(chan)(chan)投入(ru)（購建成(cheng)(cheng)本(ben)）所耗(hao)費(fei)的(de)(de)(de)(de)社會必(bi)要勞動，這種購建成(cheng)(cheng)本(ben)通常將(jiang)隨(sui)著國民經(jing)濟的(de)(de)(de)(de)變(bian)化而變(bian)化；而收(shou)益法(fa)(fa)評估(gu)(gu)是(shi)以資(zi)產(chan)(chan)(chan)的(de)(de)(de)(de)預期收(shou)益為價值標(biao)準，反映的(de)(de)(de)(de)是(shi)資(zi)產(chan)(chan)(chan)的(de)(de)(de)(de)產(chan)(chan)(chan)出(chu)能力（獲利能力）的(de)(de)(de)(de)大小(xiao)。農(nong)墾物業(ye)利潤主(zhu)要來源于物業(ye)管理和(he)餐飲(yin)服務(wu)業(ye)務(wu)，部(bu)分項目需要通過招(zhao)投標(biao)獲得(de)，由于物業(ye)管理行業(ye)公司(si)(si)眾多，競爭激烈，未來收(shou)益存(cun)在很(hen)大不確定性，且兩種方法(fa)(fa)結(jie)(jie)論(lun)差(cha)異很(hen)小(xiao)，故(gu)本(ben)次選用資(zi)產(chan)(chan)(chan)基礎法(fa)(fa)結(jie)(jie)論(lun)。以資(zi)產(chan)(chan)(chan)基礎法(fa)(fa)評估(gu)(gu)結(jie)(jie)果，得(de)到江蘇省農(nong)墾物業(ye)管理有限(xian)公司(si)(si)股東全部(bu)權益價值為1,142.26萬元。

九、評估資料査閱方式

在委托(tuo)方(fang)相關(guan)人(ren)員的配合下，進行現場勘(kan)察并(bing)與委托(tuo)方(fang)相關(guan)人(ren)員核對確(que)認；

中(zhong)國資產評估協會制定的《資產評估準(zhun)則——基本準則》及具體評估準則。

相關資(zi)(zi)(zi)產權屬證(zheng)明、有關會計(ji)資(zi)(zi)(zi)料及該委評資(zi)(zi)(zi)產的(de)現場(chang)拍攝資(zi)(zi)(zi)料等。

十、公示反(fan)饋意見收集及處理方式

意見收集(ji)單位：江蘇(su)省農墾集(ji)團有限(xian)公司

聯系電話:025-57716506

處理方式：與評估機(ji)構溝通并答復。

十一、公示期

2021年9月23日(ri)至2021年9月30日。

江蘇省農(nong)墾(ken)集團有限公司

                               2021年9月22日